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过桥垫资指南

2021-08-29 01:42  作者:admin 点击:次 

  “我做梦也没想到,这辈子还会找小贷公司垫资买房“,某客户说道,“要不是想赌一把尚峰名邸,摇到就赚两百万,打死我也不会冒这个险的。”

  诚如他所言,赌性是每个人的固有天性,在利益的驱使下,我们曾经认为,绝不会染指的“借钱赌博”,在购房交易中,正在越来越频繁地出现。比如一手房的认筹金、存款证明,很多人都想空手套白狼,没钱也赌一把。万一摇中了,认筹金转成定金,拿什么钱来还垫资过桥的本金,恐怕很多人事先都没想好。

  但在购房和贷款过程中,过桥垫资不可避免地帮助交易形成闭环,没有它们参与,整个交易就玩不转。如还贷赎楼、置换先买后卖、全款买房再抵押等等,这些交易中的过桥垫资,风险就非常可控,并不算冒险。

  本文的目的,是为普通人建立科学的民间借贷的观念和认知,消除对“高利贷”的偏见和误解,普及过桥垫资的流程和风险防范,成功利用过桥垫资获取机会,避免盲目垫资入坑。

  孔子曰:君子喻于义,小人喻于利。古代中国一直“重农抑商”,对利息的正当性持批判的态度。

  本尊思考了几个原因,其一,古代的君王把人民看做自己的资产,每个人都要最大程度地贡献生产资料,如果有小部分人竟然不事生产,只是利用囤积的资金,高息放贷给老百姓,变现地把统治者的子民都变成了他们的“打工人”,损害到了统治者的利益。

  其二,可以想见,老百姓迫不得已通过借贷解决了问题,但很少有人感激,反而对这种利滚利的轻松赚钱方式,仇视嫉妒,乃至妖魔化。

  其三,在熟人社会中,低头不见抬头见的小圈子,相互间借钱不收利息是可行的,可到了城市化发展的新阶段,礼崩乐坏,完全是陌生人社会,没有道德的牵绊,商业规则下“凡事都有价格”,以借钱为专门职业也就出现了。

  ”以钱生钱“,听起来是多大的诱惑啊,这意味着你什么都不用干,躺着就有大把的钱进账啊。香港六会彩2020生肖图

  只要稍微有点资金的人,都抑制不住这样的诱惑,非常容易上瘾。而且当用上高杠杆放大了贷款本金后,利润率线%以上。

  因此出现了很多的“超级放贷人”,本职工作都放弃了,把放贷业务做的风生水起。就像信贷行业中,很多信贷顾问不做信息中介,专门只做放贷业务。而管家公司的老板们,自己干脆都不买房了,却对借钱给自己的客户全款买房,乐此不疲,因为这种收益比买房等上涨更加确定、更加短平快(投资少,历时短,收效快)。

  过去的民间借贷利率非常的高,36%/年,真的会导致很多人救急借钱后,累死累活也就只能还清利息。

  因此,民法典对民间借贷有最新的利息规定,禁止高利贷,对利率的上限做出规定:以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算,民间借贷利率的司法保护上限为15.4%。

  只不过,这个只是名义利率,真正的过桥垫资利率,上海最低也要达到万6/天。本尊在深圳见过某小贷公司最低万4/天,其他城市都没有如此之低,正常都是万八以上。

  为了不超出利率上限,每家小贷公司都是用名义利率签一份合同,再签一个手续费或服务费合同,要能够理解这种“形式主义”。

  毕竟过桥垫资都是短期的,短则一两天,长则一两个月,如果按年化利率算是吓得每一个人都退避三舍,但按照实际还款计算,其实都可以承受。

  就算有人想借半年一年,小贷公司都不愿意借这么久,或者单笔金额过高,他们也不愿意。对他们来说,把鸡蛋放在不同的篮子里,风险才可控。

  某些小圈子里的过桥垫资,比如水库系里一些人撮合着相互拆借,可以低至8%/年。但是不够稳定,而且体量太小,这点就没有正规的小贷公司来的可靠。www.137319.com

  小贷公司的过桥垫资业务都不需要客户抵押房产,客户没必要害怕房产被小贷公司用“套路贷”的方式给过户了。小贷公司自身的风险比客户的风险大的多。

  过桥垫资的风控全部依赖尽职调查,核实借款的真实性。总之,小贷公司认为,只要垫资是为了买房,一切风险都可控。小贷公司最担心的是,这笔资金说好是买房或还贷使用的,结果被挪用了还其他债务。

  比如说提供了卖房合同和购房合同,那就可以借,还款来源来自于卖房后下家的银行贷款;

  没有卖房合同,只提供了本笔购房的居间协议,那也可以借,还款来源于买入后在银行再抵押。

  开发购房垫资业务的小贷公司,在2015年时粉墨登场,那时有个名词叫做首付贷,专门为首付不够的客户垫资。后来2016年调控后,首付贷就像“杠杆”一样,从中性词变成了贬义词。

  常规的思路,会联想到,这有点像借钱给你去赌博,买一件你根本承担不了的东西,最终导致崩盘。

  本尊要告诫一句,切记“还款来源”是什么,毕竟这么大一笔资金,不可能靠家庭的工资收入短期内还清。

  如果垫资过桥是作为“桥梁”作用,交易环节中是必不可少的,短期内马上就有还款来源,基本上没有还不起的风险,购房者完全没有必要害怕。

  过桥垫资通常有以下几个场景,一种是作为桥梁作用,利用的就是过桥垫资不上征信的优势:

  1.置换住房时,下家比如付款时间延迟,又马上要付款给自己的上家,这种紧急调头寸,称之为“换房贷”。借款时间短则几天,长则一个月。最少七天,按天计息。

  2.在银行办抵押贷款时,房产里还有贷款未还清,要借款还清撤押后,才能继续办抵押,这称之为“赎楼贷”。短则十天,长则20天。最少七天,按天计息。

  3.全款买房,再用这套房抵押还钱,这称之为“全款贷”。短则20天,长则40天。最少一个月,超过一个月按天计息。或最少七天,按天计息。

  4.自有住房抵押批复后,暂时不能放款上征信,用不上征信的过桥垫资,先付首付办按揭,按揭放款后,马上用抵押贷款还垫资。短则20天,长则一个月。最少七天,按天计息。

  如存款证明、认筹金等,这种最快当天提交资料当天放款。存款证明最少三天,认筹金最少七天,按天计息。

  存款证明解冻后就可以还清,但对于后者,本尊发现有些客户压根没想好,万一摇中了,认筹金转成定金了,这个资金无法还垫资,短期内该怎么还款呢?

  我以全款买房过桥垫资的流程举例,与银行相比,小贷公司真正可以做到短平快,最快当天放款:

  购房的居间协议,买卖合同(1.2.3页,附件3,附件6,签字盖章页),补充协议如有一起提供,所有房款的付款凭证。购房产证原件

  测算额度:根据自有住房或即将买入住房的七成上限借款,优质客户可以到八成,一般不超过1000万。小贷公司也会先预测银行接下来会借多少,锚定银行贷款金额。

  2.在全款贷、赎楼贷中,客户办理银行抵押时,小贷公司要把银行用途合同中第三方收款人的身份证、银行卡、U盾都代为保管。目的也是防范客户资金挪用。

  垫资之前,先想清楚,还款来源和还款能力,预计借多久,一旦A方案不能及时还款,是否有备用方案。

  还款来源于银行的,一定要找到靠谱的贷款顾问,事先测算好银行抵押贷款的额度。

  确保找到的是真实的小贷公司,而不是冒充的李鬼公司,有些放款前就收费的千万小心。

  确保找到靠谱的小贷公司业务员,清晰了解交易流程,防止他们为了利益拖延时间。

  举例说明:在买二手房时,全款买入再抵押就是确定性的方案,垫资金额虽然较多,但还款来源和时间都比较确定;反之,是少量垫资凑首付,先按揭购房,再用新按揭的房产做二次抵押,这样时间会拖的很长,产品和政策也会产生变化,不确定性太大。

  4.过桥垫资按天计息,最低万六/天,也有万七、万八/天,另外还有手续费等等,每家公司收费标准不同。

  目前本尊已经在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、南京、成都、重庆8个城市开展贷款服务。

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